什么是“五证两书一表”？房地产的“五证两书一表”是开发商开发销售商品房的必备文件，下面跟小编一起来看看这些文件吧。
①《建设用地规划许可证》：是建设单位向土地管理部门申请征用划拨土地或者出让土地前，经城市规划行政主管部门确认，该项目位置范围符合城市规划的法律凭证。
②《建设工程规划许可证》：有关建设工程符合城市规划需求的法律凭证。
③《国有土地使用证》：经土地使用者申请，经城市各级人民政府颁布的国有土地使用权的法律凭证。该证主要载明土地使用者名称、土地座落、用途、土地使用面积、使用年限和“四至”范围。
④《建筑工程施工许可证》：建设单位进行工程施工的法律凭证也是房屋权属登记的主要依据之一，没有开工证的建筑叔违章建筑，不受法律保护。
⑤《商品房销售（预售）许可证》：市、县人民政府房地产管理部门允许房地产开发企业，销售商品房的批准性文件。
在查验开发商“五证”时，重要的是检验《国有土地使用证》和《商品房销售（预售）许可证》，这两个证件表明我们购买的房屋是在合法交易的范畴内，《预售许可证》的预售范围是本项目可销售的楼盘，买房子的时候必须要看清购买楼层是否在预售范围内。
如果开发商未取得前两种证明，是不可能拿到《国有土地使用证》的；如果未获得《规划许可证》和《施工许可证》，是拿不到《预售许可证》的。开发商只有取得《预售许可证》才能证明该项目在规划、工程、和土地使用等方面通过了政府的批准，也就具备了进入市场交易的资格，否则无法入市交易。
“两书”指的是《住宅质量保证书》和《住宅使用说明素》。这两样是商品房买卖合同的补充约定，是开发商向购房人提供的对商品住宅承担质量责任的法律文件和保证文件。是开发商必须提交给购房者的文件，购房者也有权所要。
“一表”指的是《竣工验收备案表》，这是目前售楼环节中应该注意的文件，按照有关规定，表上的每一项都必须报有关主管部门备案，缺少任何一项的话，这个楼盘就是“黑楼”，是不能入住的。
五证不全的后果
骗取订金，不法开发商为了套取现金，在没有资质的前提下，搭建售楼处进行楼盘销售。购房者只是看到广告、沙盘、虚拟户型，开发商骗取订金后卷款逃跑。
房屋质量没保障开发商没有五证，也就是说开发商很有可能没有建造商品房的资质，更没有出售商品房的资格。这样的房子质量很难有保障。
房屋属性不明确没有五证，就看不到房屋的性质。开发商有意混淆房屋性质，许多LOFT、SOHO等形态的房子都是商业用地，不仅使用年限短，而且商用水电费用高昂，并且还需支付较高契税。
银行不给贷款商品房预售时，房子通常还在建设中，开发商尚未取得房屋大产证，买房人不能及时办理产权登记和过户，而银行的住房按揭贷款是用交易房产的产权做抵押。预售商品房在产权还属于开发商时就能贷款，一般情况下是因为银行确认了房子有预售许可证，同时要求开发商提供阶段性的担保责任，才给购买这个楼盘的买房人办理按揭贷款。
购房者买房时，开发商故意隐瞒贷款限制条款，收取购房者定金之后，便不管购房者是否可以贷款成功，带来直接纠纷。
签订合同无效法律人士表示，销售的房子如果五证不齐全，不但办不出产权证，连签订的预售合同都无效。商品房实行网上合同备案操作，五证不全的房子即使买房人付了钱、签了预售合同，也不能在房地产交易中心做网上合同备案登记。如果开发商又将房屋卖给其他人的话，就会产生纠纷。
造成钱房两空房屋属于不动产，实行实名登记制度，没有房产证的房屋在法律上不属于有产权的房地产，不受物权法的保护。一旦开发商出现问题，购房者必定蒙受损失。
办房产证的流程和合理期限
按照法律规定，盖好房子，取得房产证的先后顺序是三步：
3、分割给业主办理产权。
没有拿到房本的时候整个楼盘属于开发商（就算房子盖好已经交房也一样）。
商品房预售、竣工后，开发商要做初始登记，也就是行内人常说的大产权。
开发商的大产权证包括两部分：会有一个土地证一个房本。土地证是国有土地使用权证，招拍挂之后就可以办，在预售许可证之前，所以一般来说开发商都是办好土地证的，竣工之后才办房产证，法律上叫初始登记。
办理初始登记，各地规定略有不同，但是大体上需要提交这些材料：
1、商品房五证
3、竣工验收备案表
4、面积实测报告
法律规定，拿到了竣工验收备案表和面积实测报告才能交房，所以交房之后立刻就可以拿竣工验收备案表和面积实测报告去做初始登记。
初始登记之后开发商有了大产权，就可以按照合同约定给业主分割成小产权，业主就拿到房本。这个过程长的也就一个月。以首都北京为例，办业主房产证和二手房过户是一个单位，经常有开发商的办证人员跑一次办几百个证出来的。一般都是默认开发商代办房产证，实际上只要完成了初始登记，办房产证这个事情业主本人也是可以去办的。
大证二三十天，小证二三十天。中间要是不耽误，一般从交房（竣工验收备案表和面积实测报告取得）开始算3个月绰绰有余了。随着我国各地政府行政审批流程的不断缩短，这个时间往往是小于等于而不是大于等于。
办不下房产证的法律规定
第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：
（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；
（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日；
（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起９０日。
合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收贷款利息的标准计算。
交房之后90日就是商品房默认的办证时间，开发商会签合同予以延长，6个月比较常见。
办不下房产证的后果
正常来说是交房之后的三个月到半年，开发商和你在合同里约定半年是常见的，如果约定三年，这个房子应该有开发商可以预见的房产证难以办理的情况。三年基本等于无限期。一个办不下房产证的房子，因为交易存在风险又不能做贷款，市场价格只能达到正常房子的2/3，甚至更低。
除了房价低，由于没有房产证，通常销售的时候会约定在“过户后”支付尾款，所以业主就算强行降价销售，也只能得到降价之后的首付得不到尾款。
价格贬损如果你一直不卖自住，也不会有太大问题，所以很多遇到类似问题的业主就开始苦等。他们认为只要一直等下去早晚房产证都能下来，下来就没有问题了，先住着吧。但是即便是住没有房产证的房子也存在很多风险。小编在前面说了按照法律规定房产证没办下来的时候房产属于开发商，所以一旦开发商有外债，债主会用房产来抵债，就会有业主住得好好的突然房子被法院查封的情况发生。
开发商自己也会利用法律规定的漏洞，主动用楼盘来抵债，作为融资的工具。
违建也是这类项目的风险，有的小区业主不但没等到房产证，反而等来的是整个项目被夷为平地。
办不下房产证的原因
开发商给业主办房产证的手续不是很复杂，当然，由于我们国家房地产行政管理的复杂性，各地规定会有差别导致这个周期不是固定的，一般来说需要3个月到6个月的时间。
超过这个时间办不下房产证，会有多种可能性：
1、违规用地问题
2、变更规划问题
3、面积测绘问题
4、竣工验收问题
5、资金链条断裂
6、公共维修基金和契税挪用
7、开发商跑路
其他各种原因，篇幅有限就不一一罗列了，我们遇到过按照经济适用房立项实际盖别墅，十年拿不到房产证的。我们遇到过规划面积很大，分割销售，结果无法进行测绘的（不成套）。我们遇到过送露台送地下室偷面积，结果政府认为开发商盖有违建不给办证的。总的来说大部分办不下房产证，十有八九都是因为开发商不正规操作，导致在政府跑办证手续的过程中被卡住了，而且卡的很严重。政府不敢轻易给开发商审批。
办不下房产证对开发商有什么好处？
民事上，办不下房产证对开发商来说可以自由的约定违约金，所以开发商通常会约定一个非常低的违约金，比如总房款的千分之一，一次性。一套100万的房子，千分之一就是1000。业主一看违约金这么低，就不会轻易起诉去要。但是业主的购房款早在房屋预售阶段基本就拿走了，贷款现在很多地方只要施工到正负零就可以放款，所以开发商根本就可以不在乎业主拿不拿得到房产证。
业主拿不到房产证，开发商还可以用楼盘进行融资。法律上有诸多好处，成本又很低。再加上办不下房产证通常是建立在其他违法收款的基础上的：比如变更的规划、违建（也会卖给业主增加利润）、变更的立项（商改住），不办房产证只是前述收款的一个附加产物。
办不下房产证如何自救
办不下房产证自救成功在法律上说是有可能的，要区分不同的阶段，难度会不同。
如果小区已经具备了办理房产证的条件没有硬伤，业主可以起诉要求过户，难度很小；如果开发商存在比较严重的问题，政府不予审批，就通过行政诉讼迫使政府进行审批，难度中等；如果开发商存在非常严重的问题，办下房产证难度很大，就要考虑及时退房。
因为能办的下来就是能办的下来，一个小区都能办，而反之办不下来就是办不下来，所以办房产证的维权难度不是来自法律而是来自组织：
a、难以解决一个业主维权一群业主搭便车的心理
b、业主对办不下房产证没有法律风险意识，是所有维权中不着急的（仅次于烂尾楼）
怎么避免买到办不下房产证的房子
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